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深圳来福士办公楼全球招租 凯德构建商业生态圈网络

本报记者 张晓玲 实 习 生 徐忆珺 深圳、广州报道

作为老牌商业地产综合体运营商,新加坡凯德集团综合体业务今年将大大提速。

5月10日,由凯德投资开发的深圳首个外资综合体项目——深圳来福士广场进行办公楼全球招租,融入“WORK+LIFE智慧办公”理念。此前,来福士广场的商业中心已分期开业。

2017年将是凯德综合体爆发的一年,拟新开零售物业8家,总建筑面积超过100万平方米,其中有6个综合体,包括3个来福士项目,分别位于深圳、上海和杭州。

凯德正探索移动互联和物联网时代的资产升值和价值增值方法,努力构建开放的商业生态网络,挖掘商业物业的全产业链价值,并提升其资本化能力。

凯德综合体爆发

凯德有关人士介绍,自去年年中启动招租工作以来,深圳来福士广场办公楼低区租赁已接近收官,吸引了Amazon、AEDAS、浪陀手表、诺梵家具、网旭科技等企业率先入驻。

凯德中国华南区总经理兼区域项目开发总经理陈明璨表示,目前凯德在全球拥有9座来福士,深圳来福士广场是华南的首座。凯德希望借助来福士,将国际智慧综合体的理念带入特区,助力深圳和南山经济区的发展,也将为企业的未来带来更多商务空间和发展价值。

凯德认为,智慧办公代表的不仅是效率,更是效益的承载者。深圳也一直是凯德投资和发展的重中之重。

在来福士广场的商业部分,已引入如百丽宫影院、施华洛世奇等品牌商家进驻。

如前所述,今年凯德综合体再次进入爆发期。凯德集团中国区首席执行官罗臻毓认为,这是凯德坚持综合体战略和五大核心城市群战略的发展结果。

罗臻毓指出,把商业地产分割成小产权去散卖,不是做商业地产的长远之计。从政府或者市场角度,无论是商场、办公楼还是服务公寓,综合体整体持有、专业化经营才能实现其价值。综合体考验一个企业的整体实力,涉及多业态的开发、运营管理,而这恰是凯德的核心优势。

长期以来,凯德在中国主要布局一二线城市,今年将开业的六个综合体均位于一二线城市(上海、杭州、深圳、武汉、苏州)。

2016年,集团在一二线城市的资产占总体资产的93%,凯德集团聚焦五大核心城市群的11个主要城市资产占集团在中国总资产的86%。

在综合体的拿地方面,相对住宅用地高昂的土地成本,凯德更“适合”城镇开发、片区改造、旧城改造,或地铁上盖物业等,也能更好地发挥其全产业链和综合开发能力优势。

构建商业生态圈

凯德集团2016年财报显示,全年收入同比增长10%,税后净利润增长11.7%,且零售业务总营业额达109亿新元。

集团业务表现良好,主要得益于中国住宅和购物中心业绩的增长。2016年,凯德全国购物中心净物业收入同比增长5.2%,租户销售额同比增长10.2%。

截至2016年底,凯德在中国有66家购物中心,超过17000个服务公寓单位,以及13支以中国为主的REITs和私募基金。通过地产+金融的融合,凯德拥有完整的房地产价值链,深耕中国多年后也形成了一定的规模效应,这就是“凯德模式”。

而在这一模式基础上,凯德以“多元化资本平台+全面高效的运营机制”来做商业地产。罗臻毓指出,随着市场逐步成熟,商业地产正趋向更专业化、更细分化、更金融化。

在金融和资本化方面,凯德前期会把稳定、优质的项目注入到房地产信托基金里,资金回笼后再投入新的项目。目前凯德在中国有10个以上商场已注入信托基金;而其他综合体或是长期持有的物业,凯德则通过不同的私募基金进行运作。

与此同时,面对移动互联网的兴起和消费行为的演进,凯德在创新、跨界(联合更多外部伙伴),打造多元、互补、可持续的生态圈,构建新的核心竞争力;除了资产的自然升值,还要通过增加服务内容来实现价值增值,获得全价值链的高回报。

凯德正不断扩展商业外延,构建自己的生态圈网络。其第一步是观念和角色的转变。凯德和租户不仅是合作伙伴,也是合伙人关系,凯德正为不同业态的客户提供金融服务、营销服务等各种增值服务,并营造场景式体验型的消费环境。

凯德星2.0则是基于互联网、物联网的打通线上线下的O2O与电子商务平台。凯德星把凯德体系内覆盖商场、办公楼、住宅、服务公寓、仓储等超过10亿人次线下互动串联起来。线上线下互相导流,多业态、多场景应用打通,形成生态循环。

过去两年,凯德在商业地产外延和服务方面的尝试包括,与优客工场探索“商业+联合办公”模式;拓展轻资产路线,输出第三方管理(长沙湘江中心);设立创投基金C31用于投资优秀初创企业等。

凯德方面表示,未来公司将进一步拓展轻资产模式,通过输出管理扩大购物中心网络;同时积极关注投资机会,收购优质商业项目,扩大在中国区的市场份额。